Ситуации, при которых вам придется расторгнуть договор аренды жилого помещения, далеко не редкость. Это следует понимать еще при его заключении и, соответственно, заранее оговорить возможность наступления такого случая и порядок его разрешения.
В целом, досрочное расторжение договора аренды, носит негативный характер. Зачастую на инициатора расторжения могут быть наложены штрафные санкции (при наличии соответствующего пункта в договоре). Поэтому данную процедуру стоит применять крайних осторожно.
Рассмотрим типичные ситуации, при которых возможно досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Следует понимать, что без наличия достаточных оснований досрочное расторжение договора невозможно.
Основания для расторжения договора аренды
Уважаемые читатели Lawportal37.ru – на страницах нашего сайта вы найдете самые свежие новости об изменениях законодательства РФ, а также множество статей, отвечающих на самые разные правовые вопросы.
Однако данные статьи рассматривают типовые способы решения юридических проблем, в то время как в каждом отдельном случае существует масса важных деталей и нюансов, охватить которые в рамках одной статьи невозможно.
Если после прочтения статьи у вас остались вопросы, вы можете получить юридическую консультацию обратившись в форму онлайн-консультанта в правом нижнем углу сайта .
Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды квартиры предусмотрены в 619 и 620 статьях ГКРФ.
Так:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Кроме того договор аренды можно расторгнуть по причинам указанным в ст. 450 ГК РФ “Основания изменения и расторжения договора”, общих для всех видов договоров.
В одностороннем порядке
В случае одностороннего расторжения, сторона инициатор, должна уведомить другую сторону в письменном виде, уведомлением. Данное уведомление необходимо направить заказным письмом, с описью.
При этом собственнику жилья, придется сначала направить арендатору письменное предупреждение, о необходимости исполнения предусмотренных договором обязательств. Только после этого он имеет право требовать досрочного расторжения договора.
По соглашению сторон договора
Если решение о расторжении договора приняли обе стороны договора, им необходимо составить соответствующее соглашение, в письменном виде. Только после подписания этого соглашения, договор может считаться расторгнутым.
Дата расторжения договора также указывается в соглашении. Это может быть день подписания соглашения, либо другой, оговоренный день. В случае судебного разбирательства, дату расторжения определяет суд.
Гражданский кодекс РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
Позиции высших судов по ст. 452 ГК РФ >>>
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Регистрация – нужна или нет?
Необходимо ли регистрировать расторжение договора аренды? Все зависит от того, происходила ли регистрация договора, при его заключении.
Если договор был зарегистрирован, то и его расторжение также необходимо регистрировать. В остальных случаях делать этого не нужно.
Судебное разбирательство
В каких случаях возможно расторжение договора аренды в судебном порядке? Законом предусмотрено, что это возможно только в случае существенного нарушения условия договора одной из сторон.
В большинстве случаев, расторгнуть договор можно и без участия суда, причем как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон. Во многом это зависит от наличия пунктов договора, касающихся условий расторжения. Если они изложены достаточно грамотно и подробно, доводить дело до суда не необходимости.
А вот в случае их отсутствия, расторгнуть договор в одностороннем порядке представляется возможным только в суде.
Итоги
Очевидно, что то, насколько проблематичным будет расторжение договора аренды, зависит от того насколько грамотно и подробно он был составлен.